De hypotheekofferte, wat komt erbij kijken?
De afspraken met de geldverstrekker worden vastgelegd in de hypotheekofferte. Het is van belang dat je dit document goed onderzoekt omdat hierin alle informatie staat waarop de uiteindelijke hypotheek is gebaseerd. Sinds 2016 zijn hypotheekverstrekkers verplicht zich aan Europese regelgeving voor hypotheekoffertes te houden; deze regels zijn opgenomen in de ‘mortgage credit directive’. Deze wetgeving maakt hypotheekoffertes inzichtelijker waardoor het voor consumenten duidelijker is welke financiële verplichtingen ze aangaan en waar de consument op moet letten. Weet waar je op moet letten in het proces van aanvraag tot de uiteindelijke hypotheek. Hierbij zijn diverse onderdelen belangrijk en ontvang je twee documenten; namelijk het voorlopige renteaanbod en de hypotheekofferte.
In dit artikel worden de volgende onderwerpen behandeld:
- De regelgeving voor geldverstrekkers
- Tussentijdse rentestijgingen
- Het voorlopige renteaanbod
- Nominale en effectieve hypotheekrente
- De invloed van de nationale hypotheek garantie
- Het jaarlijkse kostenpercentage
- De hypotheekofferte, geldigheid, acceptatie, annulering en afwijzing
- De bereidstellingsprovisie bij een offerteverlenging
De regelgeving voor geldverstrekkers
Het nadeel van de regelgeving voor de offertes is dat het de geldverstrekker meer tijd kost om een offerte uit te brengen; hij moet immers zeker weten dat hij de offerte wil verstrekken. Hiervoor moeten alle documenten zoals de werkgeversverklaring, het taxatierapport of een verbouwingsofferte ontvangen zijn én worden beoordeeld. Het aanvragen en beoordelen van deze documenten kan tijd kosten waardoor dit proces niet altijd even snel gaat. Stijgt de hypotheekrente gedurende deze periode, dan krijg je uiteindelijk hogere maandlasten, het tegenovergestelde geldt als de hypotheekrente daalt.
Heb je het renteaanbod geaccepteerd tijdens het opstellen van de offerte, dan ligt deze vast. Tussentijdse rentestijgingen of – dalingen hebben geen invloed op de uiteindelijke offerte.
Het renteaanbod van de hypotheek
Om je een oplossing te bieden op de wachttijd van de offerte geven de meeste geldverstrekkers je rentezekerheid door eerst een aanbod te doen. Dit aanbod wordt ook wel de voorlopige offerte, een indicatief aanbod of een voorbeeldofferte genoemd. Het aanbod geldt op basis van de informatie die jij of je adviseur heeft gegeven. Er wordt dan nog niet gecontroleerd of deze informatie juist is, daarom kan de definitieve hypotheekofferte afwijken van het voorlopige aanbod dat je hebt gekregen. In Nederland is hier geen uniform proces door, daarom bieden niet alle geldverstrekkers een voorlopig renteaanbod aan.
Het doel van het voorlopige aanbod is het geven van rentegarantie aan de hypotheekvrager. Soms vraagt een geldverstrekker om een handtekening te zetten onder het document, toch is dit geen garantie dat de hypotheek daadwerkelijk deze rente krijgt, dit is afhankelijk van de beoordeling van de aangeleverde documenten.
Daarna volgt de hypotheekofferte, als alle documenten die nodig zijn, zijn beoordeeld en akkoord bevonden. Je krijgt dan een definitief aanbod, ook wel het kredietaanbod genoemd. Accepteer je dit aanbod binnen de gestelde geldigheidstermijn van de offerte, dan is de verstrekker verplicht de hypotheek onder de voorwaarden in de offerte te verstrekker. De verstrekker zal dan aan de notaris de opdracht geven om de hypotheek te passeren.
Waarop letten bij hypotheekofferte ?
Je weet nu dat je het renteaanbod en de definitieve hypotheekofferte goed moet bekijken. Het voorlopige renteaanbod wordt uitgebracht op basis van de gegevens die je of jouw adviseur verstrekt aan de gelverstrekker. Er wordt op basis daarvan een voorlopig renteaanbod gedaan, wat in sommige gevallen wordt voorzien van een handtekening. Daarmee bindt de geldverstrekker zich aan de rente, niet aan het verstrekken van de hypotheek en mag deze dus alsnog weigeren.
Het voorlopige renteaanbod
Bij verschillende geldverstrekkers kan je een aanbod krijgen, hiervoor geldt dat er geen vaste opmaak is. Wel bevatten de documenten een aantal vaste onderdelen om je te voorzien van alle noodzakelijke informatie.
- Een aanbiedingsbrief met informatie over de geldverstrekker, de lening, het verdere verloop van het proces en jouw contactpersoon binnen de bank of verzekering.
- Het aanbod
- Een acceptatieverklaring
- SEPA-machtiging; je geeft de geldverstrekker toestemming het hypotheekbedrag maandelijks af te schrijven van je rekening.
- European Standardised Information Sheed (ESIS), een gepersonaliseerd informatiedocument of onder anderen alle kosten.
- Overige documenten zoals de algemene voorwaarden en een privacy statement.
De inhoud van het aanbodsvoorstel:
- Het totale bedrag dat je wil lenen
- De wijze waarop je de hypotheek gaat terugbetalen, bijvoorbeeld annuïtair, lineair of aan het einde van de looptijd
- De looptijd, na hoeveel jaar moet je de hypotheek terugbetalen
- De rente die je gaat betalen, uitgedrukt in het nominaal rentepercentage op jaarbasis
- De periode voor hoelang de rente vast staat, dus de rentevaste periode
- De maandtermijn, het bedrag dat je per maand betaald
- Bestaat de hypotheek uit meerdere lening delen, dan vermeldt het aanbod deze informatie per lening deel.
Nominale en effectieve hypotheekrente
In de documenten staan zowel de nominale als de effectieve rente benoemd. Het verschil is dat de nominale rente de hypotheekrente is waarmee de maandlast wordt berekend en het percentage dat in de hypotheekakte staat vermeldt. In werkelijkheid betaal je meer rente dan het nominale percentage, dat komt omdat je de hypotheeklasten per maand achteraf betaalt. Hierdoor loopt de geldverstrekker rente mis, de effectieve rente is de nominale rente plus het renteverlies door het tijdstip van betaling en de afsluitkosten van de hypotheek. Het percentage effectieve rente laat zien wat je daadwerkelijk betaalt.
Nationale hypotheek garantie
Kies je voor een hypotheek met NHG dan staat dit ook vermeld in de offerte, evenals de kosten voor de borgtochtprovisie die je bent verschuldigd aan het waarborgfonds. Voor meer informatie bekijk de pagina over
de nationale hypotheekgarantie.
Jaarlijks kostenpercentage
Het renteaanbod bevat altijd een informatiesheet, dit is het zogeheten European Standardised Information Sheet (ESIS. De ESIS is een gepersonaliseerd informatiedocument met onder andere de kosten, het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) staat erin vermeld en de kosten per aanbieder worden vermeld. Zo heb je een goed overzicht van de kosten per aanbieder, ook internationaal staan de aanbieders vermeld.
Naast het rentepercentage is de geldverstrekker verplicht jaarlijks een kostenpercentage (JKP) te vermelden. Dit percentage is opgebouwd uit de kosten voor de jaarlijkse aflossing, de rente van de hypotheek en de kosten om een hypotheek te krijgen zoals advies- en bemiddelingskosten, NHG-kosten, taxatiekosten en notariskosten. Ook een overlijdensrisicoverzekering en een opstalverzekering tellen hierbij mee, daarnaast wordt er rekening gehouden met de maandelijkse rentebetalingen i.p.v. de jaarlijkse rentebetaling. Als de werkelijke kosten niet bekend zijn, dan wordt er gewerkt met geschatte kosten om zo toch een overzicht van de kosten te geven. Bij het vergelijken kan het zijn dat de jaarlijkse kostenpercentage hoger uitvalt door de bijkomende kosten, vergelijk de verschillende kostenpercentages daarom altijd op de uitgangspunten.
Belangrijke informatie in het renteaanbod
In het renteaanbod staan drie data vermeld:
- Aanvraagdatum
- Tekentermijn
- Offertegeldigheid
De aanvraagdatum is de datum waarop het voorlopig aanbod is aangevraagd. Deze datum is vóór de datum waarop het renteaanbod is uitgebracht. De aanvraagdatum bepaalt uiteindelijk het rentetarief van de hypotheek.
De tekentermijn, ook wel de acceptatietermijn genoemd, is de uiterste datum waarop je de geldverstrekker moet laten weten of je gebruik wil maken van het aanbod. Dit doe je door het aanbod te tekenen en het tijdig aanleveren van de door de geldverstrekker aangevraagde documenten.
De offertegeldigheid geeft aan wanneer je uiterlijk naar de notaris moet gaan om de hypotheek te laten passeren. Kijk vooraf of je alles in orde kan maken voordat de geldigheid verstrijkt, hou hierbij rekening met het aanleveren van alle zekerheidsdocumenten en het definitief beoordelen van het kredietaanbod. Zorg dat je hier uiterlijk drie weken voor het verstrijken van de datum mee begint.
De tekentermijn bedraagt meestal twee of drie weken, sommige geldverstrekkers bieden zelfs vier weken aan. Om met zekerheid aanspraak te kunnen doen op het renteaanbod is het belangrijk dat je het aanbod tijdig accepteert en terugstuurt naar de geldverstrekker. Ben je te laat dan wordt de bankrente van de nieuwe datum je nieuwe tarief, sommige verstrekkers geven zelfs een volledig voorlopig nieuw aanbod met de dan geldende tarieven.
De offertegeldigheid verschilt per geldverstrekker en varieert tussen de twee en twaalf maanden. Sommige verstrekkers bieden verschillende hypotheekproducten aan met verschillende offertetermijnen. Controleer altijd dat je voor de uiterste datum naar de notaris kan voor de ondertekening van de hypotheekakte.
Annuleren van het renteaanbod
Als je het voorlopige aanbod hebt geaccepteerd, en je wil toch van de hypotheekofferte af zien kan dat zonder kosten. De kosten voor de totstandkoming van het aanbod zoals de taxatie- of advieskosten zijn wel voor eigen rekening.
Mutaties van het renteaanbod
Staan je gegevens niet juist vermeld of wil je een wijziging doorvoeren geef dit dan aan bij de adviseur of geldverstrekker. In sommige gevallen wordt het aanbod vervangen voor een nieuw voorlopig aanbod en in andere gevallen gebeurt dat pas bij het bindende aanbod.
Geldigheid hypotheekofferte
De hypotheekofferte is een beperkte tijd geldig, bekijk deze daarom als de offerte binnen komt. Er is een verschil tussen de offertedatum en de geldigheid van de offerte. De offertedatum is de datum waarop je de offerte hebt ontvangen; de geldigheid van de offerte is meestal de offertedatum plus twee weken. Deze datum wordt ook wel de acceptatietermijn genoemd, besluit je de hypotheek te accepteren dan moet je de documenten voorzien van een handtekening en terugsturen.
De geldigheid van een getekende offerte is drie maanden, gerekend van de datum waarop het voorlopige aanbod ontvangen is. Je bent op dat moment zeker van de afgesproken hypotheekrente en overige voorwaarden, wel is het noodzakelijk dat je vóór het verstrijken van de termijn naar de notaris gaat om de hypotheekakte te tekenen. Dit wordt de passeerdatum genoemd, doe je dit niet op tijd dan vervalt de offerte.
De offertetermijn en de geldigheid van de offerte verschillen per geldverstrekker, de tekendatum is vaak tussen de 14 en 21 dagen vanaf de ontvangst van het aanbod. De geldigheid van een getekende offerte is tussen de 2 en 6 maanden, met uitschieters naar 12 maanden.
De bereidstellingsprovisie
In ruil voor de verlenging van de hypotheekofferte worden er kosten in rekening gebracht, de bereidstellingsprovisie. De hoogte van de provisie verschilt per aanbieder en is afhankelijk van hoelang je wilt verlengen en de hoogte van het hypotheekbedrag. Doorgaans wordt er gerekend met 0,2 tot 0,5 procent van de totale hypotheeksom per maand. Bij sommige geldverstrekkers betaal je alleen de (gehele) provisie als de rente tussentijds is gestegen. Het kan dus zijn dat je de volledige provisie moet betalen bij een rentestijging van 0,01 procent. De bereidstellingsprovisie wordt soms per dag berekend, soms betaal je per maand.
Het verlengen van de geldigheidstermijn is niet bij alle hypotheken mogelijk. Vooral bij budgethypotheken gelden er minder ruime voorwaarden, waardoor verlengen van de offerte buiten de mogelijkheden kan vallen.
Bereidstellingsprovisie aftrekbaar?
De bereidstellingsprovisie is aftrekbaar van de belasting zolang het gaat om een hypotheekofferte voor de eigen woning.
De acceptatieverklaring
Is een onderdeel van de hypotheekofferte. Ga je akkoord met de hypotheekofferte dan onderteken je de acceptatieverklaring. Hiermee accepteer je de offerte en machtig je de geldverstrekker het verschuldigde hypotheekbedrag maandelijks af te schrijven van je rekening.
Mutaties
Inhoudelijke veranderingen doorvoeren in de hypotheekofferte is niet zomaar mogelijk. Wil je bijvoorbeeld een hoger leenbedrag of een andere rentevaste periode dan moet je opnieuw met de geldverstrekker in gesprek. Er wordt dan gekeken naar de mogelijkheden
Bedenktijd
Op het moment dat de geldverstrekker de offerte stuurt heb je twee weken bedenktijd. In deze periode kan je zonder opgave van reden de hypotheekofferte accepteren, weigeren of laten aanpassen. Wil je ná de bedenktijd de hypotheekofferte toch weigeren dan zijn daar kosten aan verbonden. In het aanbod staat vermeld wat de kosten bedragen.
Verlengen getekende hypotheekofferte
Lukt het je niet om de offerte binnen de geldigheidstermijn te accepteren en te tekenen bij de notaris dan kan je de offerte laten verlengen. Dit verzoek moet je schriftelijk indienen bij je adviseur of bij de bank, en maakt onderdeel uit van de totale offerte zodat je alleen nog je handtekening hoeft te zetten. Wil je een verlenging van de geldigheidstermijn vraag dan aan de geldverstrekker of je adviseur op welke wijze de verlenging mogelijk is en welke kosten daaraan verbonden zijn. Besluit je na de verlenging toch om de hypotheek niet af te nemen, dan zijn er soms kosten verschuldigd aan de geldverstrekker. Hoeveel dit bedraagt staat benoemd in het verlengingsvoorstel.
De partnerverklaring
Je moet besluiten of je de partnerverklaring wil toevoegen aan de hypotheekofferte. Dit betekent dat de geldverstrekker aan de hypotheek een pandrecht op de overlijdensrisicoverzekering bindt. Hiermee heeft de geldverstrekker automatisch recht op het bij het overlijden vrijgekomen bedrag. De uitkering wordt gebruikt om de hypotheeksom (deels) af te lossen. In plaats van de uitkering toekennen aan de geldverstrekker kan je er ook voor kiezen om de uitkering te laten toekennen aan je partner. In de polis wordt diegene de begunstigde genoemd. Dit kan een flinke besparing aan erfbelasting opleveren omdat het geld aan de begunstigde wordt overgemaakt en de hypotheeksom in het nalatenschap valt, in plaats van een (bijna) hypotheekvrij huis. Het erfrecht is de belasting die de overheid heft aan de ontvanger van de nalatenschap.
Om de constructie te regelen waarbij het bedrag aan de geldverstrekker wordt, moet er een partnerverklaring aan de hypotheekofferte worden toegevoegd. Bij sommige geldverstrekkers is de partnerverklaring standaard opgenomen in de hypotheekofferte.
Wil je dat het geld aan je partner ten goede komt in plaats van aan de geldverstrekker, dan zal de verstrekker vragen om zekerheid. Je kan bijvoorbeeld met de verstrekker afspreken dat je partner, onder voorwaarden, de eerste begunstigde blijft. In die voorwaarden staat bijvoorbeeld dat je partner na jouw overlijden de opdracht geeft om het bedrag van de verzekering direct te betalen aan de geldverstrekker, ten behoeve van de aflossing van de hypotheeksom. Omdat de verzekeringsuitkering volledig ten goede komt aan je partner en niet aan andere erfgenamen blijft de hypotheekschuld onveranderd op beide namen staan. De aflossing komt daarentegen volledig op jouw naam waardoor je geen erfbelasting over dit bedrag hoeft te betalen.
