Hoe werkt een hypotheekverstrekker?

Banken lenen al jaren geld uit aan particulieren voor hun woning. De grootste geldverstrekkers zijn de ABN-Amro, de ING en de Rabobank, waarvan de Rabobank nog steeds de grootste is. In totaal hebben de grote banken 50% van de hypotheekmarkt in handen, daarnaast zijn er nog een aantal kleine banken die hypotheken aanbieden.

Een groeiend aantal verzekeraars biedt hypotheken aan, de verzekeraars hebben de voorkeur voor leningen met een lange rentevaste periode tegen lagere tarieven. Banken geven de voorkeur aan een kortere looptijd met hogere rentes waardoor het vaak aantrekkelijk is om de hypotheekrente variabel te houden of voor een korte periode vast te zetten.

Sinds kort bieden pensioenfondsen en investeringsmaatschappijen ook hypotheken aan, deze fondsen worden ook wel schaduwbanken of regiepartijen genoemd. Voorbeelden hiervan zijn Munt hypotheken, Syntrus Achmea en HQ Hypotheken. Dit soort schaduwbanken hebben inmiddels ongeveer 10% van de markt in handen en sluiten leningen af voor een lange rentevaste periode. Ze rekenen geen boeterentes voor tussentijdse aflossing maar wel bij het oversluiten. 

Misschien kan je familie je wel helpen door je een lening te verstrekken. Dat kan aantrekkelijker zijn voor jou omdat je bijvoorbeeld minder rente hoeft te betalen en meer kan lenen dan bij een geldverstrekker. Voor je familie is het gunstig omdat ze meer rendement behalen dan op een reguliere spaarrekening. Als de lening volgens de regels is dan is de rente van de hypotheek fiscaal aftrekbaar. Op deze manier blijft de marge van de geldverstrekker binnen de hypotheek. Alle informatie over familiehypotheken staan op de pagina familiehypotheken. 

Heb je een besloten vennootschap met voldoende vermogen dan kan je overwegen om de hypotheek uit eigen b.v. te verstrekken. Dit heeft voordelen omdat je de rente aan je eigen b.v. moet betalen, daarnaast hoeft de b.v. zich niet te houden aan de strenge hypotheekregels waar banken wel aan bonden zijn; deze regels worden de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) genoemd. Hierin staat voorgeschreven hoeveel er maximaal geleend mag worden op basis van inkomen en de marktwaarde van de woning. Ook is de b.v. niet gebonden aan de rentebepalingen en eventueel risico-opslag.

De rente zelf bepalen
De hoogte van de rente mag je zelf bepalen, neem je een relatief lage hypotheekrente dan scheelt dat in de maandelijkse lasten, kies je voor een hogere rente dan maakt de b.v. een mooi rendement over een beperkt risico. Houd er wel rekening mee dat de b.v. over de jaarlijks ontvangen rente 25% vennootschapsbelasting moet betalen. Dit zal in de loop van de jaren afnemen tot 20.5% op een belastbaar bedrag boven de €200.000, is het belastbaar bedrag onder de €200.000 dan is de vennootschapsbelasting 15%.

De voorwaarde voor een hypotheek vanuit je eigen b.v. is dat de lening zakelijk moeten zijn. Dat houdt in dat de hoogte van de rente vastgelegd moet zijn en er terugbetalingsvoorwaarden zijn. Om in aanmerking te komen voor renteaftrek in box 1 moet het geleende geld gebruikt worden voor de aankoop, verbetering, het onderhoud of de afkoop van erfpacht voor de eigen woning. Zorg ervoor dat de hypotheek wel wordt afbetaald, anders kan je problemen krijgen met de belastingdienst. 

Crowdfunding is een nieuwe hypotheekvorm. Hierbij wordt een deel van de totale hypotheeksom door een groep investeerders bij elkaar gebracht; het overgrote deel van de hypotheek blijft vaak gefinancierd bij een bank of verzekering. Het voordeel van een crowdfunded hypotheek is dat de kosten normaliter lager blijven in vergelijking met een hypotheek volledig bij een bank of verzekeraar. Hoe zo’n hypotheek werkt hangt af van de aanbieder, sommige willen bijvoorbeeld maximaal 20% van de totale hypotheek bijeen brengen waarbij de som binnen 8 jaar terugbetaald moet worden. Doorgaan gaat het afsluiten van een crowdfunded hypotheek niet sneller en kun je in verhouding ook niet meer lenen. De voordelen zijn de lage rente, de automatische rentedaling door het aflossen en het onbeperkt boetevrij aflossen.

Een duokoop constructie kan helpen bij het kopen van een woning, je huurt namelijk de grond onder het huis en koopt het huis. De grond huur je van je DNGB, vroeger de nationale grondbank. De constructie lijkt op erfpacht en de maandelijkse lasten worden lager omdat de woning niet volledig van jou wordt en de canon goedkoper is dan een vergelijkbare hypotheek. Het voordeel is dat je naast het kopen van een betaalbare woning de jaarlijkse canon van de belasting kan aftrekken. Het nadeel is dat je de canon blijft betalen zolang je de grond niet hebt afgekocht, dat kan ervoor zorgen dat het huis in de toekomst lastiger verkoopt.

Koop eerst eigen woning financiële situatie simpel dan zelf regelen hypotheek optie bijv execution only dan besparen op advieskosten geldverstrekkers vaste fee van 300 600 euro execution only via bemiddelaar 150 bovenop aanbod beperkt, niet veel afsluiten consumentenbond 1000 euro advieskosten, kan meer als je zelf uitzoekt ook moet je geldverstrekker overtuigen voldoende kennis kennistoets doen 

Koop je voor het eerst een eigen woning en heb je een eenvoudige financiële situatie dan is het zelf regelen van een hypotheek door middel van een execution only hypotheek een goede optie. Je bespaart daarmee op de advieskosten, geldverstrekkers vragen een vaste fee tussen de 300 en 600 euro; regel je de hypotheek via een bemiddelaar komt daar 150 euro bovenop. Het aanbod execution only hypotheken is beperkt, waardoor je goed moet zoeken. De consumentenbond heeft uitgerekend dat je met deze hypotheekvorm tenminste 1000 euro kan besparen op het afsluiten, je moet wel bereid zijn om veel zelf te doen en alles zelf uit te zoeken; vanuit de geldverstrekker kan er gevraagd worden om een kennistoets te doen.

Doe-het-zelf hypotheken zoals ze in de volksmond worden genoemd zijn niet zonder risico’s. Je moet namelijk goed op de hoogte zijn van de huidige regelgeving, een verkeerde keuze kan grote gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de rentevaste periode of de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering. Ook voor de bijleenregeling of de overgangsregels is het belangrijk dat je op de hoogte bent van de laatste ontwikkelingen. Ga je samenwonen met iemand die in het verleden heeft samengewoond met iemand anders, dan wordt de d-h-z hypotheek afgeraden. 

Hypotheken worden steeds meer gedigitaliseerd zoals alle sectoren steeds meer digitaliseren. Het voeren van verschillende gesprekken in een groot kantoorgebouw is verleden tijd, de nieuwe doelgroepen hebben meer behoefte aan het efficiënt en online regelen van hun wensen. Hierbij heeft persoonlijk contact met een adviseur in sommige gevallen geen toegevoegde waarde.