Tegenwoordig zijn er meer regels rondom hypotheken en de hoogte ervan. Tijdens de financiële crisis zijn veel mensen in de problemen gekomen doordat ze hypotheken hadden die tijdens de crisis zorgde voor te hoge hypotheeklasten. De verscherpte regelgeving is er om jou en de hypotheekverstrekker te beschermen tegen het aangaan van te grote risico’s. Geldverstrekkers moeten zich houden aan de Gedragscode Hypothecaire Financiering, deze regelgeving bepaalt de financieringslastpercentages en zijn bij wet vastgelegd. Simpel gezegd houdt de regelgeving in dat je meer kan lenen naarmate je hypotheek hoger is, daarnaast verplicht het de adviseur om de aanvrager voor te lichten over de hypotheek bij een offerteaanvraag.
Om deze vraag te beantwoorden moeten we kijken naar drie zaken, samen bepalen ze het maximaal te lenen bedrag.
1. Het gezamenlijk vaste inkomen van jou en evt. je partner
2. De hoogte van de hypotheekrente – bij een korte rentevaste periode is de rente vaak laag, deze kan wel snel stijgen, daarom moet bij een rentevaste periode tot 10 jaar worden gerekend met een toetsrente, die bedraagt momenteel 5%. Door gebruik te maken van de toetsrente voorkom je dat je door een stijging van de rente na afloop van de rentevaste periode in de financiële problemen komt. Uit de criteria van de toetsrente worden de woonlasten berekend die verantwoord zijn, de berekening is op basis van de NHG, dat staat voor
Nationale Hypotheek Garantie.
3. De marktwaarde van de woning, de hypotheek mag namelijk niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van de woning, de kosten koper dien je dus zelf te betalen.
Let op: online rekentools zijn een goede methode om je een indicatie te geven van wat je kan lenen. Toch kan je er niet blind vanuit gaan omdat er een foutmarge in zit, de verschillen tussen de tools kunnen oplopen tot €15.000.
In sommige gevallen kan je meer geld lenen dan de waarde van de woning, er zijn vier uitzonderingen op deze regels:
1. Bij het oversluiten van een bestaande hypotheek als je in dezelfde woning blijft wonen. De nieuwe hypotheek is dan maximaal de oude hypotheek + de oversluitkosten.
2. Indien de verantwoorde woonlasten volgens de NHG-berekening een stuk hoger uitvallen dan berekend op basis van de waarde van de woning.
3. Als er een zeer energiezuinige woning wordt gekocht of je energie bezuinigende maatregelen toepast in je nieuwe woning.
4. Als je veel eigen vermogen hebt waaruit je inkomsten genereerd zoals rente of dividend.
Aan de hand van
dit rekenmodel kun je eenvoudig je maximale hypotheek berekenen. Voor een nauwkeuriger beeld is het verstandig om voor de uitgebreide versie in te vullen. Zo krijg je een goed beeld van je situatie. Tevens biedt deze module de mogelijkheid om de hypotheek van het voorgaande jaar te berekenen.
De hypotheek mag niet hoger zijn dan een bepaald percentage van de woning. Dit wordt ook wel loan to value genoemd, in 2012 was dit nog 106% maar dit is in de afgelopen jaren verlaagd. Sinds 2018 mag je 100% van de waarde van de woning financieren, dat betekent dat je de overige kosten die vallen onder de
kosten koper zelf moet financieren.
Bij het kopen van een woning betaal je altijd meer dan alleen de aankoopsom. De extra kosten die je hebt zijn o.a. de overdrachtsbelasting, taxatiekosten, advieskosten, een waarborgsom voor de nationale hypotheekgarantie of een inschrijving voor een vrij op naam woning. Bij een bestaande woning kunnen de extra kosten (kosten koper) oplopen tot 5% van de aankoopsom.
Heb je geen eigen geld dan kan je ervoor kiezen om de bijkomende kosten te financieren met een consumptief krediet. Dit kan invloed hebben op de hoogte van je hypotheek en brengt extra risico’s met zich mee. Dit soort leningen kennen vaak een aanzienlijk hogere rente waardoor je met hoge maandelijkse lasten kan zitten. Het is daarom aan te raden om voor de bijkomende kosten zoveel mogelijk eigen geld te gebruiken en niet te kiezen voor financiering middels consumptief krediet. Doe je dit toch, zorg er dan voor dat de extra maandelijkse lasten goed ingecalculeerd zijn zodat je in de toekomst niet voor verrassingen komt te staan.
Zoals hierboven beschreven staat kan je niet meer dan 100% van de waarde van de woning lenen. Wel zijn er bijkomende kosten die aftrekbaar zijn, welke dat zijn staan
hier in een tabel beschreven.
Vaak hebben nieuwe woningen energiezuinige maatregelen, daardoor kan de koper in aanmerking komen voor een hogere
hypotheek Als de hypotheek volgens de voorwaarden van de NHG zijn kan de financiering oplopen tot maximaal 106% van de woningwaarde. Het gaat hierbij om een extra hypotheek om de energiebesparende maatregelen uit te (laten) voeren.
Wat kun je meefinancieren?
Je kan de volgende zaken vaak meefinancieren in je hypotheek: hr-ketel, warmtepomp, zonneboiler, zonnecellen, spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie en hr++ beglazing.
