Voor het lenen van geld is het hebben van eigen geld erg belangrijk, het zorgt ervoor dat de risico’s voor de geldverstrekker aanzienlijk lager zijn. Hoe lager de lening ten opzichte van de woning is hoe meer zekerheid je de verstrekker biedt. Tegenwoordig mag een hypotheek niet hoger zijn dan maximaal 100% van de waarde van de woning.
Door eigen geld in te brengen is de kans groot dat je een lager rentepercentage betaald aan de hypotheekverstrekker. Vaak wordt de hoogte van de rente gebaseerd op de ‘loan to value ratio’; dat betekent dat het inkomen het maximale hypotheekbedrag bepaalt. Het eigen geld heeft geen invloed op het maximale hypotheekbedrag, wel kan je hierdoor een duurdere woning kopen.
Gemiddeld hebben Nederlanders €10.000,- spaargeld op verschillende rekeningen of staan in beleggingen. Het inbrengen van eigen geld heeft voor- en nadelen.
De voordelen:
- Door gebruik te maken van eigen geld is je schuld kleiner, daardoor betaal je minder rente en aflossing. Dat zorgt voor lagere maandlasten.
- Je betaalt wellicht minder vermogensrendementsheffing over je vermogen omdat je het investeert in je woning.
De nadelen:
- Je geld zit vast in de woning waardoor je het niet in kan zetten voor andere dingen.
- Je moet misschien een nieuwe buffer aanleggen voor onverwachte uitgaven.
De opties:
- Het geld gebruiken voor de aankoop van de woning.
- Alleen de opbrengsten van je vermogen gebruiken voor je eigen woning.
Als je veel eigen vermogen hebt, is de kans groot dat dat geld rendement oplevert. Dat kan zijn in de vorm van rente of dividend, wat bijdraagt aan je inkomen. De geldverstrekker houdt rekening met dit vermogen, waardoor je maximale leencapaciteit toeneemt. De inkomsten uit dit vermogen zijn vastgesteld op maximaal 3 procent van de waarde van het vermogen. Als je kiest voor deze constructie zal de geldverstrekker wel het 1epandrecht willen, dat houdt in dat wanneer je niet betaalt de verstrekker als 1e een beroep kan doen op het vermogen.
Als je een woning hebt verkocht waarbij de opbrengst hoger is dan de hypotheeklening en het geld dat je erin gestoken hebt toen je de woning kocht is er sprake van overwaarde. Het voordeel van inzetten van de overwaarde is dat het ervoor zorgt dat je minder hypotheek nodig hebt, dat scheelt je in je toekomstige maandlasten.
De overwaarde van je vorige woning kan je op verschillende manieren inzetten bij de aankoop van je nieuwe woning, houd hierbij wel rekening met de bijleenregeling.
Voorheen gebruikte mensen de overwaarde van hun vorige woning voor aankopen zoals een auto of een vakantiewoning, vervolgens werd datzelfde bedrag weer geleend en werd over het volledige bedrag de hypotheekrente afgetrokken. Vanaf 2004 is de bijleenregeling geïntroduceerd door de overheid. Deze regeling verplicht kopers om de overwaarde te gebruiken voor de volgende woning, het voordeel hiervan is dat je maandlasten omlaag gaan omdat je minder hypotheek nodig hebt.
Gebruik je de overwaarde niet voor de aankoop van je nieuwe woning dan mag je geen hypotheekrente aftrekken over het bedrag ter grootte van de overwaarde. Het bedrag valt dan in box 3 waardoor je er mogelijk vermogensrendementsheffing over moet betalen. Wel mag je de verkoopkosten aftrekken, de overwaarde is volgens de wetgeving de verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld en eventuele verkoopkosten.
De bijleenregeling geldt als je binnen drie jaar na de verkoop van je woning een nieuwe woning koopt. Ga je drie jaar huren dan vervalt de regeling. Is de nieuwe woning die je koopt goedkoper dan je huidige woning, dan blijft het restbedrag voor een periode van drie jaar staan. Na deze periode vervalt de overwaarde en kun je op de normale manier een hypotheek afsluiten en gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Afhankelijk van het vermogen moet je er rekening mee houden dat je wellicht belasting moet betalen over het vermogen.
Koop je een nieuwe woning met je partner en hebben jullie beiden overwaarde, dan moet van beide de overwaarde ingebracht worden voor de koop van de nieuwe woning. Of je het volledige bedrag moet inleggen voor de nieuwe woning, hangt af van de overwaarde en wat de woning gaat kosten.
Als ZZP’er varieert je inkomen vaak waardoor de eisen die de verstrekker stelt hoger zijn. De kans op een hypotheek versterk je door (meer) eigen geld in te brengen, door geld uit te lenen loopt de verstrekker immers het risico dat het geld niet terugbetaald wordt. Als dat risico groter is dan gemiddeld dan wordt er vaak een risico-opslag in rekening gebracht. De risico-opslag geldt niet alleen voor zzp’ers, ook wanneer de hypotheek hoger is dan 50% van de woningwaarde wordt er naast de basisrente risico-opslag berekent. De toeslag boven op de basisrente kan oplopen tot 0.5% meer rente dan de basisrente.
Tip: neem je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan betaal je geen risico-opslag. Het waarborgfonds staat immers garant voor de lening. Hierdoor loopt de geldverstrekker minder risico. Ondanks de NHG kan de rente tussen verstrekkers onderling flink verschillen, het loont dus om de verstrekkers te vergelijken.
De risicoklassen van hypotheken vertegenwoordigen de verhouding tussen de woningwaarde en de hoogte van de hypotheek. Elke risicoklasse heeft een eigen percentage. Tegenwoordig worden er steeds meer hypotheek afgesloten in de laagste risicoklasse; dat betekent dat de hypotheek maximaal 80% van de woningwaarde. Het aantal lagere hypotheken stijgt mede doordat veel huizenkopers de overwaarde van hun vorige woning gebruiken voor de aankoop van hun nieuwe woning. Hierdoor worden de risicoklassen uitgebreid, dat is goed nieuws als je eigen geld meebrengt. Hierdoor maak je sneller kans op een lagere rente.
Geldverstrekkers hebben verschillende voorkeuren bij het aanbieden van hun hypotheken. Deze zijn afhankelijk van de andere activiteiten, zo kan de maandelijkse aflossing van je hypotheek gebruikt worden voor andere doelen zoals het uitkeren van pensioenen of het verstrekken van zakelijke kredieten. Sommige verstrekkers willen hoge bedragen uitlenen tegen hoge percentages, traditionele geldverstrekkers zoals banken hebben liever een lagere hypotheek tegen een lager rentepercentage. Vergelijk aanbieders altijd, zo weet je of je automatisch in risicoklasse daalt naarmate je hebt afgelost.
Een lagere lening ten opzichte van de waarde van de woning zorgt ervoor dat je sneller in aanmerking komt voor een hypotheek. Daarnaast scheelt het je ook geld gedurende de looptijd van de hypotheek. Een half procent meer rente op een woning van € 200.000,- kost je over 20 jaar €20.000,-. Bij het bepalen van de risicoklasse draait het om de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de woning. Elke euro eigen geld telt bij het verkrijgen van de hypotheek. Let wel op dat het eigen geld lastig uit de woning te halen is naarmate de hypotheek hierop is afgestemd. Verwacht je grote uitgaven in de toekomst hou hier dan rekening mee door een buffer aan te houden.
Het eigen geld dat je voor je woning wil gebruiken moet op het moment van de levering van de woning beschikbaar zijn. De geldverstrekker wil hiervan een bewijs zien, je moet bijvoorbeeld een afschrift van de bank kunnen overleggen waarop het eigen vermogen vermeld staat. Daarnaast moet je ervoor zorgen dat dit bedrag tijdig op de rekening van de notaris staat, doe je dit niet op tijd dan levert dat extra kosten op. De notaris wordt bijvoorbeeld vertraagd waardoor deze meer geld in rekening moet brengen. Per dag kun je vaak maximaal €50.000,- overmaken, zorg ervoor dat het geld voor de uiterste datum op de rekening van de notaris staat.
