De tijd is aangebroken! Je hypotheek is goedgekeurd en je staat op het punt om naar de notaris te gaan en de hypotheekakte te ondertekenen. Maar wat is nu precies de inhoud? En waar moet je op letten tussen al dat juridische jargon? In dit artikel wordt de hypotheekakte uitgebreid uitgelegd.
Je dient van de notaris een concept van de hypotheekakte te hebben ontvangen om deze op uw gemak door te lezen voordat je een bezoek brengt aan hun kantoor. Het doorzoeken van de akte kan echter soms een ontmoedigende taak zijn.
Goed om te weten is dat het merendeel van de hypotheekakte bestaat uit algemene bepalingen, die de geldverstrekker daarin heeft verwerkt. Deze houden kort gezegd in dat je elke maand je hypotheek moet aflossen en wat de gevolgen zijn als je niet de vereiste aflossingen doet. Als de hypotheek echter altijd snel wordt betaald, zouden er geen problemen moeten zijn. De notaris zal deze bepalingen kort met je doornemen voordat je de akte ondertekent.
Naast het algemene gedeelte staan er natuurlijk bepalingen in de akte die specifiek op jou en jouw hypotheek van toepassing zijn. We lichten deze clausules hieronder toe.
In het begin van de akte staat het zogenaamde 'verschijningsbeding'. Hier worden de partijen genoemd die de overeenkomst zijn aangegaan, dat wil zeggen de geldschieter, jij en je eventuele partner. Je volledige naam, geboortedatum, geboorteplaats en adresgegevens staan hier vermeld. De advocaat haalt deze gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP).
Ook de gegevens van het identiteitsbewijs staan hier vermeld. Controleer deze informatie om te zien of deze correct is. Heeft de notaris jouw identiteitsbewijs en zijn de gegevens actueel? Als dit niet het geval is, vertel het dan aan de notaris zodat deze de nodige details in de akte kan corrigeren.
Vanzelfsprekend moeten ook de gegevens van het onderpand, dat wil zeggen het onroerend goed waarop de hypotheek wordt gevestigd, worden verstrekt. Naast het adres van de gekochte woning worden ook de gegevens van het Kadaster vermeld. Het is de verantwoordelijkheid van de notaris om ervoor te zorgen dat de gegevens van het Kadaster correct worden vermeld in de hypotheekakte.
Zorg ervoor dat alle zekerheden in de akte worden vermeld. Naast het huis (of appartement) koop je mogelijk ook een parkeerplaats, berging of stuk grond met een eigen specifieke kadastercode. Vaak wil de geldverstrekker ook op deze losse percelen een hypotheekrecht vestigen (tenzij anders bepaald). Het is daarom van belang dat deze ook in de hypotheekakte worden vermeld.
Hetzelfde principe geldt voor het overbruggingskrediet . Een overbruggingskrediet vestigt ook tijdelijk een hypotheekrecht op de huidige woning, als extra zekerheid voor de geldverstrekker. In ruil daarvoor krijg je een tijdelijk extra bedrag om te lenen. Wanneer de transactie op de huidige woning bij de notaris is afgerond, wordt dit overbruggingsgedeelte van de hypothecaire lening afgelost. Als je een overbruggingskrediet afsluit, moeten in de akte ook de Kadastergegevens van de huidige woning staan. Op deze woning wordt dan een tijdelijk recht van hypotheek gevestigd. Deze hypotheek zal lager zijn dan de hypotheek die je mogelijk al hebt op je huidige woning.
Dit is het bedrag dat je daadwerkelijk leent van de kredietverstrekker. Vaak is dit ook het bedrag dat de geldverstrekker overmaakt aan de notaris, maar er zijn uitzonderingen. Als er sprake is van een inhouding (bijvoorbeeld voor een verbouwingsrekening,
Nationale Hypotheek Garantie of een bereidstellingsprovisie), komen deze bedragen niet exact overeen.
Eventuele inhoudingen op de lening worden meestal niet weergegeven in de hypotheekakte. Je vindt ze op de opleveringsverklaring, die je van de notaris ontvangt.
In de hypotheekakte staat voor welk bedrag de hypotheek wordt gedeponeerd bij het Kadaster .
Er wordt steeds meer gebruik gemaakt van de zogenaamde 'verhoogde hypotheekregistratie'. Het bedrag van de hypotheek (ook wel 'hypotheekregistratie' genoemd) in de akte wordt altijd verhoogd met een bepaald percentage, ongeacht of er sprake is van een verhoogde hypotheekregistratie. Dit percentage verschilt per kredietverstrekker, maar ligt vaak rond de 40% waardoor het lijkt alsof je ineens een veel hogere hypotheekschuld hebt dan afgesproken. Om je gerust te stellen, dit is niet echt het geval. Laten we dit illustreren met een voorbeeld:
Laten we een voorbeeld nemen van een hypothecaire lening van € 300.000, met een Kadastervermelding van € 400.000. Deze boeking wordt in de akte verhoogd met een bedrag van 40% (dus € 160.000) tot € 560.000.
Als je voor een langere periode achterstallig bent met het aflossen van de hypotheek, loopt de schuld op. De geldverstrekker maakt extra kosten om je aan de hypotheek te laten betalen die je verschuldigd bent, zoals de kosten van een boete, rente of zelfs het inschakelen van een deurwaarder.
Uiteraard wil de geldgever deze extra kosten niet zelf maken en zal hij in dergelijke gevallen de kosten trachten te verhalen via de opbrengst van een executieverkoop van het onroerend goed, met voorrang op eventuele andere schuldeisers. Deze prioriteit is vastgelegd in de hypotheekakte en kan nooit hoger zijn dan het bedrag dat in de akte is vastgelegd. In ons voorbeeld zou dit € 560.000 zijn.
Meestal is dit echter een scenario dat kredietverstrekkers zullen vermijden, omdat ze eerder zouden kiezen voor interventie en executie (gedwongen verkoop) op dergelijke eigendommen.
Onder leninggegevens worden de voorwaarden van de lening verstaan: bijvoorbeeld de looptijd, het rentepercentage , de rentevaste periode en het annuïteitenbedrag van de leningsegmenten. In sommige gevallen zijn deze voorwaarden echter niet vastgelegd in de hypotheekakte. Dit is afhankelijk van de kredietverstrekker. Veel kredietverstrekkers verwijzen naar de '
algemene voorwaarden' of het 'bindend bod'.
Als dit in de akte staat, dan hoef je in de akte niet op zoek te gaan naar de specifieke leengegevens. De geldverstrekker heeft er dan voor gekozen om je de offerte (met alle voorwaarden) opnieuw te laten ondertekenen bij de notaris. Dit door jou ondertekende aanbod wordt vervolgens bij de hypotheekakte gevoegd en samen met de aktedocumenten in een kluis bij de notaris bewaard.
Als de leninggegevens in de akte staan, kun je via uw
hypotheekadviseur controleren of deze overeenkomen met het renteaanbod en/of het bindend aanbod dat je hebt ondertekend.
Last but not least is de voltooiingsverklaring. Dit is een overzicht van alle kosten die via de notaris in rekening worden gebracht , of met de verkoper worden afgerekend. Het belangrijkste op de voltooiingsverklaring is het bedrag op de onderste regel. Dit is het bedrag dat je moet overmaken op de derdenbankrekening van de notaris (vóór afronding), of het bedrag dat je krijgt als je een huis verkoopt (twee werkdagen na het verlijden (voorlezen en ondertekenen) van de akte(n)).
Het is essentieel dat er bewijs is dat dit bedrag op de rekening van de advocaat staat op het moment van overdracht. Is dat niet het geval, dan kan en mag de advocaat de akte niet uitvoeren. Zorg er dus voor dat je eventuele openstaande bedragen op tijd overmaakt!
Tijdens het adviestraject heeft de adviseur een financieringsplan opgesteld, waarin staat hoeveel van van het eigen vermogen ongeveer bij de notaris moet worden ingebracht. Houd er rekening mee dat dit een schatting is. Het exacte bedrag kan de adviseur vooraf niet weten, dit hangt bijvoorbeeld af van het al dan niet inschakelen van een makelaar, van de door jou gekozen notaris en van eventuele afrekeningen op de opleveringsverklaring tussen jou en de verkoper van de woning (bijvoorbeeld de jaarlijkse kosten van de eigenaar en eventuele servicekosten die aan de bewonersvereniging moeten worden betaald).
Op de opleveringsverklaring kun je nagaan of het hypotheekbedrag klopt en of het te betalen (of te ontvangen) bedrag in grote lijnen overeenkomt met wat er in het financieringsplan stond. Heb je ervoor gekozen om het voorschotbedrag zelf over te maken naar de notaris? Dan maakt dit al deel uit van het eigen vermogen dat je inlegt.
