De consequenties op een hypotheek bij scheiding

Een echtscheiding brengt het huwelijk terug tot een zakelijke transactie. In plaats van een gezamenlijk doel hebben jullie nu beide je eigen doel, ook financieel. Dit biedt nieuwe kansen maar kan ook de oorzaak zijn van grote ruzies over bijvoorbeeld het eigendom, het verdelen en geldzaken. In Nederland scheiden jaarlijks 30 tot 35 duizend getrouwde stellen, daarnaast gaan zo’n 65 duizend samenwonende uit elkaar.

Door een scheiding wordt het huishouden in tweeën geknipt. Of je getrouwd bent bepaalt welke afspraken er zijn gemaakt en de verhoudingen van de verdeling. Ben je getrouwd in gemeenschap van goederen dan wordt het vermogen en de schulden 50/50 verdeeld. In theorie ben je beide volledig aansprakelijk voor de hypotheekschuld, daar zal later in dit artikel meer uitleg over komen. Ben je getrouwd op huwelijkse voorwaarden dan bepalen de afspraken de verdeling van de bezittingen en de schuld. Je kunt hierover andere afspraken laten vastleggen in een echtscheidingsconvenant.

Het samenlevingscontract kent in de meeste gevallen een verblijvingsbeding, dit beding bepaalt dat bij een overlijden, de goederen die op beider naam staan naar de langstlevende partner gaan. Hier zijn vaak misverstanden over, het is belangrijk om te weten dat dit beding alleen geldt bij een overlijden en niet bij een scheiding. Bij een overlijden mag de achtergebleven partner in het huis blijven wonen, wettelijke erfgenamen mogen de overgebleven partner niet dwingen het huis te verlaten. Bij een scheiding heeft het verblijvingsbeding geen effect, ook niet als een van de partners geen eigenaar is van de woning. Het geeft dus geen recht om in de woning te blijven wonen. Dit kan je wel regelen in het scheidingsconvenant.

De gezamenlijke woning kan bij een scheiding een probleem vormen. Zeker als je de woning in betere tijden hebt gekocht en beide voor de helft eigenaar bent. Er kunnen discussies ontstaan over de hypotheek die op de woning rust, je partner wil de woning misschien niet verkopen. Voor de verkoop van de woning is er toestemming van twee partijen nodig. Wil een van de partners de woning behouden dan kan dat alleen door de hypotheeklening volledig over te nemen of door eigen geld in te brengen. Voor zo’n hypotheek zijn er twee opties: een tweede hypotheek of één geheel nieuwe hypotheek. Tegenwoordig is dat minder makkelijk dan voorheen doordat je moet voldoen aan de nieuwe strengere regels.

Bij het overnemen van de hypotheek moet je rekening houden met de nieuwe hypotheekregels, die zijn ingegaan per 1 januari 2013. De aanvullende hypotheek die je nodig hebt om de hypotheek van je partner over te nemen moet annuïtair of lineair zijn, daarnaast moet de hypotheek binnen 30 jaar afgelost worden. De wettelijke regels bepalen welk deel van je inkomen gebruikt mag worden voor de hypotheek, doordat het tegenwoordig strenger is kan het zijn dat het tegenwoordig niet meer kan terwijl dit voor 2013 wel kon. 

Werkt je partner niet mee met de verkoop en levering van de woning, dan kan je besluiten om naar de rechter te gaan. Op deze manier kan de verkoop zonder medewerking van je partner toch doorgaan, vaak wordt er door de rechter eerst een periode gegeven aan je partner waarin hij of zij alle zaken moet regelen. Is die periode verstreken dan kan de rechter overgaan tot machtiging zodat je zonder je partner de woning kan verkopen of je partner dwingen de woning te ontruimen.

Het is beter als er geen rechter aan de verkoop te pas hoeft te komen. Wel kan je ervoor kiezen hulp in te schakelen van bijvoorbeeld een advocaat of een echtscheidingsadviseur. Informeer de adviseur over de financiële situatie zodat de consequenties bekend zijn. Je kan ervoor kiezen een advocaat of adviseur te nemen die opgenomen is in het Register Financieel Echtscheidingsadviseur (RFEA), deze adviseurs hebben een extra opleiding gehad om de financiële aspecten tijdens een scheiding in goede banen te leiden. 

Het is lastig om een gezamenlijke woning te verkopen als deze onder water staat. Blijft er tijdens de overdracht van de woning een schuld over dan kan je proberen om op een andere manier geld bij elkaar te krijgen, bijvoorbeeld door een andere lening. Sommige stellen kiezen ervoor om de scheiding uit te stellen totdat de woning niet meer onder water staat, vaak is dit niet de beste beslissing omdat je hierdoor hulp en toeslagen mis kan lopen. Je kan hierbij bijvoorbeeld denken aan zorgtoeslag en het kind gebonden budget. Afhankelijk van de partnerschapsvoorwaarden ben je daardoor ook aansprakelijk voor eventuele verplichtingen en schulden die je partner aan gaat. Je kan er wel voor kiezen om het huwelijk te ontbinden en de woning onverdeeld te laten, zo blijf je tijdelijk gezamenlijk eigenaar van de woning.

Goede afspraken maken over de verdeling van de kosten van de woning en wie er mag wonen scheelt veel problemen. Kijk hoelang je het huis aan wil houden en wie verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten van de woning. Kijk ook wanneer de hypotheekrenteaftrek verloopt aangezien dit een grote invloed heeft op je besteedbaar inkomen.

Gelukkig is er een fiscale regeling die de mogelijkheid biedt om de hypotheekrente af te trekken van het besteedbaar inkomen als de woning leeg staat. Anders zouden de woonlasten sterk toenemen in deze lastige tijd. Deze fiscale regeling geldt voor maximaal twee jaar, daarna wordt je besteedbaar inkomen lager. Maak daarom goede afspraken voor nu en in de toekomst zodat je ruzie over financiën en fiscale problemen voorkomt. 

Als jij of je partner meer geld inbrengt bij het kopen van een huis kan je de belastingdienst vragen hier rekening mee te houden voor de hypotheekrenteaftrek. Een alternatief is een overeenkomst afsluiten, zo’n overeenkomst heet een draagplicht overeenkomst en is alleen mogelijk voor samenwoners, mensen die getrouwd zijn op huwelijkse voorwaarden of een geregistreerd partnerschap hebben met partnervoorwaarden.

Normaliter wanneer je een hypotheek afsluit wordt dit fiscaal 50/50 verdeeld, dat hoeft echter niet. Je kunt samen afspraken maken en vastleggen over een andere verdeling. Meer informatie over de draagplichtovereenkomst vind je hier. 

Bij de verdeling van de verkoop van de gezamenlijke woning kan je te maken krijgen met de bijleenregeling. Deze regeling is ingesteld door de overheid en bepaalt dat de overwaarde van een eerdere woning gebruikt moet worden voor de aankoop van een nieuwe woning. De bijleenregeling wordt ook wel de eigenwoningreserve genoemd. Alle informatie over de bijleenregeling staat hier beschreven.

De verdeling van de woning kan gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek. Je komt hiervoor in aanmerking als de woning een eigen woning is en je niet elders woont. In sommige situaties gaat dat lastig en verlaten een of beide partners de woning, in principe zou er daardoor een eind komen aan het recht op renteaftrek. Om financiële problemen voor de vertrekkende persoon te voorkomen is er een wet die de mogelijkheid biedt de hypotheekrenteaftrek 24 maanden te behouden ook al woon je zelf of beiden ergens anders. De 24 maanden gaan in op het moment dat jullie ‘duurzaam gescheiden’ zijn. Bij een formele echtscheiding telt het pas wanneer de vertrekkende partner zich elders inschrijft, deze overbruggingsregeling geldt ook voor samenwoners.

Na twee jaar vervalt de regeling, waardoor de woning niet langer aftrekbaar is. Voor de vertrokken partner geldt dat de waarde van de woning minus de hypotheekschuld terecht komt in box 3. Vanzelfsprekend alleen het deel dat eigendom is van jou of je partner.

Blijft een van de partners in de woning wonen dan zal deze normaliter de hypothecaire lening overnemen. De ander wil dan ontslagen worden van de hoofdelijke aansprakelijkheid. Deze aansprakelijkheid verplicht jullie beide om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen, als een van de partners niet kan of wil betalen dan is de ander volledig aansprakelijk. Omdat dit een grote verplichting is wil de geldverstrekker de hoofdelijke aansprakelijkheid niet zomaar opgeven, er is immers een zekerheid die daardoor weg valt. De geldverstrekker zal daarom zoeken naar nieuwe zekerheden en o.a. kijken of de achtergebleven partner voldoende inkomen heeft om de maandelijkse lasten te dragen. Omdat het risico van de geldverstrekker wordt vergroot en er wordt gezocht naar nieuwe mogelijkheden kan dit proces enige maanden duren.

Veel geldverstrekkers bieden restschuldfinanciering aan als onderdeel van een nieuwe hypotheek voor een volgend huis. Afhankelijk van je inkomen en de voorwaarden van de geldverstrekker kan je hiervoor in aanmerking komen. Sommige geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om de financiering op te splitsen.

Regel een eventuele aanvullende lening of een restschuldfinanciering ruim voor de overdracht van de woning. Het in orde maken van zo’n financiering kan enkele weken duren, als de gelden dan niet beschikbaar zijn waardoor de overdracht niet door kan gaan kun je voor hoge kosten komen te staan. De koper heeft bijvoorbeeld recht op 10% van de koopsom als je de verplichting volgens de koopovereenkomst niet nakomt. Dit kan nog aangevuld worden met andere schades zoals de kosten voor tijdelijk onderdak. 

De nationale hypotheek garantie biedt bij een scheiding specifieke regelingen waarbij het makkelijker wordt om je woning te verkopen of op een inkomen te kopen. Reken jezelf niet te snel rijk, het garantiefonds zal de restschuld niet standaard kwijtschelden na een verkoop door scheiding. Het garantiefonds zal wel altijd overleggen met de geldverstrekker.

De geldverstrekker begrijpt dat een scheiding kan leiden tot problemen met de hypotheekbetalingen. Een van de twee inkomens valt weg door de relatiebeëindiging waardoor de hypotheeklast te hoog kan worden voor een inkomen. Er is een mogelijkheid dat de hypotheek wordt aangepast, voor kleine inkomensproblemen kunnen de maandelijkse betalingen tijdelijk verlaagd of opgeschort worden. Niet alle geldverstrekkers werken mee aan een aanpassing van de lening.

Lukt het niet om eruit te komen met de geldverstrekker dan zal het garantiefonds eerst de betaalbaarheid van de lening bepalen. Hiervoor worden de twee inkomens en de vermogenspositie bekeken, dit wordt de beheertoets genoemd. Wil jij of je partner in de woning blijven woning, dan wordt de betaalbaarheid van de hypotheek getoetst. De beheertoets wordt voor beide partners uitgevoerd. Een positieve toets uitslag betekent dat de lening volgens de normen betaalbaar is voor de huiseigenaar die de woning wil overnemen. Een negatieve uitslag betekent dat de lening na ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de partner zonder maatregelen niet betaalbaar is voor degene die in de woning wil blijven wonen. Als jullie beiden de woning niet volledig kunnen kopen en er geen middelen zijn om de restschuld te voldoen, dan bekijkt het garantiefonds andere mogelijkheden met de geldverstrekker. Dit wordt gedaan om gedwongen verkoop te voorkomen, als je niet meer aan de betalingsverplichtingen kan voldoen. In sommige situaties kom je in aanmerking voor kwijtschelding, deze eisen zijn echter erg streng.

Samen met de geldverstrekker kijkt het garantiefonds naar de mogelijkheden om de lening te herstructureren, zodat de maandlasten dalen. Dit kan bijvoorbeeld een aanpassing van de rente zijn, het aflossingsvrij maken van de lening of de looptijd verlengen. Hierdoor wordt de lening betaalbaar gemaakt voor een van de twee partners en kan de verkoop vermeden worden. Als de geldverstrekker geen mogelijkheden ziet kan het garantiefonds besluiten om door een haircut een eenmalige deelaflossing door NHG op de lening te doen. Hiermee worden de maandlasten lager, waardoor de lening betaalbaar wordt voor een van de twee partners.