Koop je een duurder huis dan je nu hebt dan kan de huidige hypotheek onvoldoende zijn om de nieuwe woning te financieren. Voor het verschil moet je een extra hypotheek afsluiten; het kan zijn dat voor de extra hypotheek andere voorwaarden gelden dan voor je huidige hypotheek. De tweede hypotheek moet je bij de huidige geldverstrekker afsluiten; vergelijk daarom het aanbod met andere geldverstrekkers. Misschien loont het om beide hypotheken bij een andere verstrekker onder te brengen.
Of het aantrekkelijk is om je huidige hypotheek mee te nemen kun je het beste met een onafhankelijke hypotheekadviseur bespreken. Overleg over de volgende vragen:
- Welke kosten bespaar je door gebruik te maken van de verhuisregeling?
- Welke rente kan je krijgen bij andere geldverstrekkers?
- Invloed van veranderingen in je financiële situatie
- Wil je je huidige hypotheekvorm behouden?
Als je gaat verhuizen en je huidige woning is meer waard dan de hypotheek dan krijg je te maken met de bijleenregeling van de overheid. Dit houdt in dat je wordt verplicht om de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van je volgende woning. In het verleden werd de overwaarde gebruikt voor andere aankopen zoals de aankoop van een vakantiewoning of een auto. Voor de nieuwe woning werd een volledige hypotheek afgesloten waarna de hypotheekrente werd afgetrokken. Sinds 2004 is daarom de bijleenregeling ingesteld. Besluit je toch om de overwaarde niet te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning dan kan je de hypotheekrente niet aftrekken over het bedrag ter hoogte van de overwaarde en de lening valt dan in box 3.
Hoeveel renteaftrek je mist als een gedeelte van de lening in box 3 valt staat hieronder beschreven. Bij de verkoop van je huidige woning wordt allereerst uit de opbrengst de hypotheek afgelost; het geld wat je daarna overhoudt is de overwaarde.
In dit voorbeeld gaan we uit van het volgende scenario:
- Verkoopprijs woning 250k
- Aflossing hypotheek 200k
- Overwaarde 50k
De praktijk kent 4 mogelijkheden
|
Duurdere woning
|
Goedkopere woning
|
|
Aankoop woning €300.000
|
Aankoop woning €200.000
|
|
Overwaarde vorige woning €50.000
|
Overwaarde vorige woning €50.000
|
|
Max. hypotheek met renteaftrek €250.000
|
Max. hypotheek met renteaftrek €150.000
|
|
Verbouwing
|
Overwaarde niet gebruiken
|
|
Aankoop woning €250.000
|
Aankoop woning €250.000
|
|
Kosten verbouwing woning €50.000
|
Nieuwe hypotheek met renteaftrek €200.000
|
|
Max. hypotheek met renteaftrek €250.000
|
Nieuwe hypotheek zonder renteaftrek €50.000
|
Stel je gebruikt de overwaarde niet voor een nieuwe woning maar voor een boot, dan valt in de nieuwe lening 50.000 euro aflossingsvrij in box 3. Als we uitgaan van een rente van 2.5% op de lening dan kost deze lening je €1.250 per jaar. Wellicht kan je een belastingvoordeel bereiken door deze lening; de lening valt fiscaal namelijk in box 3 en mag in mindering gebracht worden op box 3-bezittingen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan spaarrekeningen en beleggingsrekeningen. Stel je hebt op peildatum 1 januari samen met je partner €110.000 aan spaargeld en beleggingen. Over 2022 betaal je dan €49,- aan vermogensrendementsheffig. Aangezien je de lening van €50.000 in mindering mag brengen op de box-3 bezittingen, nemen de bezittingen af tot €60.0000 (€110.000 - €50.000). Het bedrag van €60.000 valt onder de box-3 vrijstelling. Je hoeft er dus geen belasting over te betalen. Hierdoor betaal je geen €1.250 maar (€1.250 - €49 =) €1.201, waardoor je in theorie minder rente betaald. Naarmate je meer vermogen hebt, wordt dit belastingvoordeel groter en wordt het fiscaal interessanter om een box 3-schuld te hebben in plaats van een box 1-schuld.
