Hoe kan je de kans op een hypotheek vergroten

Als je op zoek gaat naar een woning is het belangrijk dat je weet hoe je geldzaken ervoor staan, heb je deze op orde dan neemt de kans op een hypotheek toe. Vooral wanneer je financiële situatie afwijkt van de standaard is dit belangrijk, denk hierbij bijvoorbeeld aan zelfstandigen of wanneer je de AOW-gerechtigde leeftijd bijna hebt bereikt. Een hypotheekverstrekker wil graag zekerheid hebben zodat hij weet dat je de aankomende decennia kan voldoen aan de betalingsverplichting. Hoe meer zekerheid de verstrekker krijgt hoe makkelijker je een hypotheek kan krijgen, ook het meebrengen van eigen financiële middelen helpt hierbij.

Door naar je eigen financiële situatie te kijken zoals een geldverstrekker doet krijg je een goed beeld hoe je er financieel voor staat. Kijk hiervoor naar de verschillende inkomstenbronnen die je hebt, deze staan hier beschreven. Voor de verstrekker is het belangrijk om te weten wat je inkomsten en uitgaven zijn, tel hierbij dus ook de dertiende maand, bonussen en provisie bij op. Op de laatste voor-ingevulde belastingaangifte zie je al je spaar- en beleggingsrekeningen op een rij.

Naast de inkomsten zijn de uitgaven ook van belang, vooral de terugkerende financiële verplichtingen. Deze hebben een directe invloed op de leenruimte van je hypotheek, doordat je schulden hebt verlagen deze namelijk de leenruimte. De geldverstrekker kijkt niet naar de maandelijkse aflossing maar naar het percentage van de totale schuldenwaarde. Niet alleen leningen hebben invloed op je leenruimte, ook een telefoonabonnement en een lease-auto hebben hier invloed op. Uitgaven die meetellen in de hypotheekberekening:
• Schulden: studieschuld, doorlopend en persoonlijk krediet, roodstaan, telefoonabonnement
• Creditcard
• Alimentatie
• Private lease
• Erfpact 

Tijdens het gesprek met de hypotheekadviseur zal hij vragen naar je financiële verplichtingen. Het verzwijgen van financiële verplichtingen is zinloos omdat er ook een uittreksel bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) wordt aangevraagd. Hierin staan alle leningen geregistreerd boven de €250,- met een looptijd langer dan één maand, ook creditcard, doorlopend krediet en roodstand wordt geregistreerd. Dit hoeft geen breekpunt te zijn voor de aanvraag van je hypotheek maar het bedrag dat je schuldig bent heeft wel invloed op de leenruimte, ongeacht de rente van de leningen.

Het BKR registreert alle schulden hoger dan €250,- met een looptijd langer dan een maand. Je studieschuld en onderhandse leningen bij familie en vrienden worden dus niet in kaart gebracht, toch is het niet verstandig om deze leningen te verzwijgen; ze hebben immers invloed op je financiële situatie. Je kan één keer per jaar gratis een overzicht van je BKR-registratie opvragen, het duurt ongeveer 28 dagen voordat je de gegevens ontvangt. Als je de gegevens sneller in een online overzicht wilt ontvangen betaal je hier ongeveer €5,- voor.

Het is verstandig om, indien mogelijk, een doorlopend krediet te beëindigen; zeker wanneer je er geen gebruik van maakt. Los zoveel mogelijk schulden af voordat je de hypotheek afsluit maar houd wel genoeg buffer over voor de bijkomende kosten. Zoals beschreven kun je maximaal 100% van de waarde van je woning lenen, de bijkomende kosten (+/- 5% van de aankoopprijs) zoals kosten koper dien je zelf te financieren. Ook moet je rekening houden met eventuele reparaties en vervangingen zoals bijvoorbeeld een cv-ketel.

Creditcards bieden de mogelijkheid om binnen een vastgesteld limiet geld op te nemen. Niet alle creditcards worden geregistreerd, enkel de creditcards waarbij het mogelijk is om terug te betalen in termijnen, betaal je terug binnen 30 dagen dan wordt dit niet geregistreerd. Wil je voorkomen dat je minder kunt lenen voor je woning, hef dan de gespreid terugbetalen mogelijkheid op.

Na een scheiding kan het zijn dat je voor je partner onderhoudsplicht hebt, dat betekent dat je je ex-partner financieel bij moet staan, de partneralimentatie. Heb je kinderen onder de 21 jaar dan kan het zijn dat je voor hen ook onderhoudsplicht hebt, dit heet kinderalimentatie. Alleen de partneralimentatie heeft invloed op het bedrag dat je maximaal als hypotheek kan krijgen, hoeveel dit is verschilt per geldverstrekker maar vaak wordt het totale bedrag aan partneralimentatie van je jaarinkomen afgetrokken. Bij sommige verstrekkers heeft de alimentatie invloed op de ‘woonquote’. Dat is de verhouding tussen je hypotheek en je inkomen, ook wel loan to value genoemd of afgekort LTV. Het percentage dat je aan woonlasten kan besteden daalt flink door je alimentatie volgens de door de overheid gestelde regels, daardoor kan het zijn dat je veel minder kan lenen.

Voorheen waren er abonnementen met een 'gratis toestel', sinds 2017 wordt een lening met een mobiele telefoon geregistreerd als aflopend krediet als het bedrag hoger is dan €250,-. Heb je het telefoonabonnement van je kinderen ook op je naam staan dan geldt dit abonnement óók als een lening, wil je registratie voorkomen betaal dan het openstaande bedrag boven de €250,- en het resterende bedrag in termijnen. Zelf kijken of je een BKR-registratie hebt? Dat kan je hier zien. 

Private lease is als je als particulier een nieuwe auto wilt rijden tegen een vast bedrag per maand waarbij de auto niet van jou wordt. Hierbij zijn alle kosten inbegrepen behalve de brandstof voor een vaste periode. Zo’n leasecontract geeft een maandelijkse verplichting afhankelijk van de duur van het contract, de impact op je leenvermogen is afhankelijk van de duur van het contract en het maandelijkse bedrag.

De kosten van een private leasecontract bestaan uit twee delen; het financiële en het servicedeel (belasting, onderhoud, reparaties, verzekeringen). De registratie bij het BKR betreft enkel het financiële deel, dit betreft +/- 65% van het totale leasebedrag.

Voorbeeld: je leaseauto lease je gedurende 48 maanden voor een maandbedrag van €300,-, de kosten van het totale bedrag komen daarmee uit op: €14.400,-, hiervan telt 65% mee als financiële verplichting, dus €9.360,-. De geldverstrekker neemt 2% van het totaalbedrag als maandelijkse financiële verplichting, dat is €195,- per maand, dat kan ervoor zorgen dat je tussen de €40.000 en €50.000 minder hypotheek kan krijgen.

Sluit je je leaseauto af nádat je een hypotheek hebt afgesloten, dan heeft de auto geen invloed op je hypotheek. Heb je een zakelijke leaseauto dan wordt dit niet gezien als financiële verplichting en heeft het ook geen invloed op je maximale hypotheek.

De studieschuld is een bijzondere schuld, het is namelijk geen consumptieve lening zoals een creditcard of een leaseauto en staat daarom ook niet geregistreerd bij het BKR. Geldverstrekkers krijgen om die reden geen informatie over de lening, toch is het wel verstandig om hen te informeren over je studieschuld. Vaak vragen ze wel een uitdraai van de hoogte van je schuld, heb je al afgelost zorg er dan voor dat dit op de uitdraai staat. Verzwijg je je schuld dan kan dat gevolgen hebben voor het afsluiten van de nationale hypotheek garantie, het recht op uitkering vervalt wanneer voldoende financieel inzicht is verzwegen.

De studieschuld heeft invloed op de hoogte van je lening, de openstaande schuld wordt van de bestedingsruimte afgetrokken en beperkt daardoor de mogelijkheid om te lenen. Verstrekkers kijken tegenwoordig minder naar de oorspronkelijke schuld als je al hebt afgelost, in welke mate de schuld mee weegt is afhankelijk van wanneer deze is opgebouwd. Bij studieleningen van vóór 1 september 2015 wordt er van de openstaande studieschuld 0,75% meegeteld als maandlast. Voor de schuld ná 1 september 2015 geldt dat het totaalbedrag voor 0,45% meetelt in de berekening van het maximaal te lenen bedrag. 

De geldverstrekker wil graag weten of je zelf in een gezonde conditie verkeerd omdat hij daarmee zeker weet dat je aan de betalingsverplichtingen kan voldoen. Als je niet in volledige gezondheid verkeerd kan dat invloed hebben op je hypotheek, er kan bijvoorbeeld gevraagd worden om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

Heb je een chronische ziekte of zwaar overgewicht dan kan het zijn dat je niet geaccepteerd wordt voor de over de overlijdensverzekering. Hypotheekverstrekkers kunnen daardoor de premie verhogen. Of je een hogere premie moet betalen of een verzekering moet afsluiten ligt aan het geleende bedrag ten opzichte van de waarde van de woning.

Als je gezondheidsklachten hebt is het verstandig om zoveel mogelijk eigen geld mee te brengen zodat je minder hypotheek nodig hebt. Vaak vragen hypotheekverstrekkers een overlijdensrisicoverzekering voor het geleende geld boven de 80% van de waarde van de woning, andere verstrekkers hanteren nog strengere regels. Ze kunnen bijvoorbeeld een risico-opslag opleggen of besluiten je niet te verzekeren waardoor je de hypotheek niet rond krijgt. Gelukkig zijn de meeste verstrekkers steeds makkelijker waardoor het rond krijgen van de hypotheek makkelijker wordt, mocht je geen verzekering afsluiten kan het zijn dat je partner niet in het huis kan blijven wonen mocht je wegvallen.