Hoe lang zet je de hypotheekrente vast?

Of je de hypotheekrente lang of kort vast moet zetten hangt af van een aantal factoren. In Nederland worden de meeste hypotheken voor een langere tijd vastgezet, bij een gemiddelde rente wordt de hypotheek voor 10 tot 15 jaar vastgezet. Als er een lagere rente is wint 20 jaar vastzetten meer populariteit, de langere periode vastzetten is alleen bij lage rente interessant. Een langere periode vastzetten is duurder dan bijvoorbeeld 10 jaar, gemiddeld is 20 jaar vast 0,7% duurder dan 10 jaar vast.

De lage rente komt omdat de centrale banken de economie willen stimuleren, dat doen ze door bewust de rentes laag te houden. Op de lange termijn is de kans groter dat de rente hoger wordt dan dat de rente verder haalt. Veel huizenkopers kiezen voor een relatief lange looptijd, daar wordt voor gekozen omdat de kopers zoeken naar een compromis tussen zekerheid en de kosten. Voor zekerheid moet je betalen, daarom worden er weinig hypotheken afgesloten die voor 30 jaar worden vastgezet. Een korte of variabele rente is een stuk goedkoper maar wel risicovoller. 

Op wat je maximaal mag lenen ten opzichte van je inkomen, zijn naast het inkomen en de looptijd van de hypotheek ook de hoogte en looptijd van de rente van invloed. Wanneer de hypotheekrente wordt vastgezet voor een looptijd van 10 jaar of langer, moet er wettelijk gerekend worden met de werkelijke rente. De werkelijke rente is afhankelijk van de hypotheekvorm, de duur van de hypotheek en de schuld-waardeverhouding.

Kies je voor een rentelooptijd korter dan 10 jaar dan bepaalt de wetgeving dat er niet moet worden uitgegaan van het werkelijke tarief, maar van een minimum van 5%, de toetsrente. Stel je hebt een bruto jaarinkomen van 30.000 euro en je partner ook dan kunnen jullie in het beginsel, wanneer je de hypotheek voor tien jaar vastzet, 285.000 euro lenen. Kies je voor een kortere renteperiode, dan neemt de maximale hypotheek af tot 240.000 euro, een verschil van 45.000 euro.

Bij een rentevaste periode van tien jaar kun je het meeste lenen, vaak hebben mensen de maximale hypotheek nodig om hun droomhuis te kunnen kopen. Om deze reden kiest bijna de helft van alle Nederlanders een tien jaar vaste rente. 

Een lang rentecontract betekent ook een lange verplichting, als je het contract tussentijds wil aanpassen kan je te maken krijgen met een hoge boeterente. Stel je hebt samen met je partner een hypotheek van 30 jaar tegen 3.5 procent en je wil deze na 3 jaar bijstellen omdat de rente gedaald is. Je krijgt dan te maken met een boeterente, de bank loopt immers geld mis omdat jij je hypotheek wil bijstellen. In dit voorbeeld kan de boeterente oplopen tot €65.000, een bedrag dat de meeste mensen niet hebben liggen. Rentemiddeling kan een oplossing zijn maar is vaak een erg dure oplossing.

Neem in je overweging altijd de rentebedenktijd mee als de geldverstrekker deze optie aanbiedt. Het voordeel van de rentebedenktijd is dat je na een rentevaste periode een aantal jaar bedenktijd hebt om de rente te wijzigen. Bij een rentestijging kan je je huidige rente vastzetten en bij een rentedaling profiteer je daarvan tijdens een nieuwe rentevaste periode. Neem je een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar of langer, zorg dan dat je weet wat een renteverhoging naar bijvoorbeeld 5% betekent voor je woonlasten, kan je dan de woning nog betalen? 

Mensen die maximaal lenen op basis van de huidige rentes kunnen over tien jaar te maken krijgen met een stijging van de maandlasten. Kopers die kiezen voor een rentevaste periode korter dan tien jaar zijn beschermd tegen de hogere maandlasten, ze zijn beschermd door de leennormen tegen het effect van de stijgende rente. Bij hen is de hypotheek berekend alsof er sprake is van een rente van 5 procent, de toetsrente. Kopers met een rentevaste periode van 10 jaar of langer hebben deze bescherming niet, bij hen wordt er gerekend met de daadwerkelijke rente. De AFM roept geldverstrekkers op om consumenten te attenderen op de risico’s en de negatieve scenario’s na het verlopen van de tien jaar hypotheek.

Het renterisico kan je beperken door een mix van rentevaste periodes te kiezen. Bij een rentemix sluit je verschillende leningdelen af met verschillende rentevaste periodes. Alle combinaties zijn mogelijk, bijvoorbeeld een rentevaste met 2 jaar rentebedenktijd, 10 jaar vast en 20 jaar vast. Zo profiteer je van de voordelen van de verschillende periodes. Een korte periode is speculatiever maar levert meer geld op doordat de maandlasten lager zijn, een lange periode biedt meer zekerheid maar levert minder geld op. Ben je offensief dan kan je kiezen voor een aantal korte periodes, ben je juist defensiever dan kies je voor een groter deel aan lange rentevaste periodes.

Op deze manier kan je het renterisico beperken, je hebt immers 3 of 4 verschillende periodes met verschillende afloopperiodes. Dit is het grote voordeel ten opzichte van 1 periode die één afloopdatum kent, als die periode na 10 jaar afloopt wanneer de rente hoog is dan moet je een nieuwe hypotheek afsluiten tegen de hogere rente met de hele hypotheek. Dat geldt niet wanneer je kiest voor de rentemix. Bij de rentemix wordt het risico gespreid. 

Bij sommige hypotheken wordt er maandelijks getoetst of leningen met een reguliere aflossing (annuïteit of lineair) in een lagere risicoklasse vallen. Op het moment dat dit het geval is wordt dit direct aangepast en wordt de rente ook verlaagd. Sommige aanbieders doen dit alleen aan het eind van een rentevaste periode, andere in het geheel niet. Dit kan ook gelden wanneer de hypotheek onder de nationale hypotheekgarantie valt.