Misschien kan je familie je wel helpen door je een lening te verstrekken. Dat kan aantrekkelijker zijn voor jou omdat je bijvoorbeeld minder rente hoeft te betalen en meer kan lenen dan bij een geldverstrekker. Voor je familie is het gunstig omdat ze meer rendement behalen dan op een reguliere spaarrekening. Als de lening volgens de regels is dan is de rente van de hypotheek fiscaal aftrekbaar. Op deze manier blijft de marge van de geldverstrekker binnen de hypotheek. Stel op de spaarrekening is de rente 0.25% en de rente voor een hypotheek bedraagt 3.25% dan is de marge 3%.
Deze mogelijkheden gelden overigens niet alleen voor familieleden. Ook bij vrienden kan je een hypotheek afsluiten. Houd hierbij wel rekening met de schenkingsmogelijkheden, deze zijn mét fiscaal voordeel voor niet familieleden zeer beperkt.
Stel je ouders beschikking niet over het geld in contanten maar hebben wel een overwaarde op de woning. Dan kunnen zij de hypotheek op hun eigen woning vergroten en het dan doorlenen aan jou. Hierdoor komt de schuld bij hen in box drie en komt de vordering op jouw hypotheek ook in box 3. Jouw lening is een eigenwoninglening waarbij de rente aftrekbaar is in box 1. Let hierbij wel op dat je niet de maximale overwaarde uit de woning haalt, dat kan later voor problemen zorgen. Heb je naast de familielening ook geld van een geldverstrekker nodig dan kan dat ook voor problemen zorgen.
Veel ouders combineren de lening aan hun kind voor de aankoop van een woning met een schenking. Vaak wordt de rente die het kind moet betalen geschonken waardoor er in principe alleen aflossing betaald hoeft te worden. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de jaarlijkse schenkvrijstelling. Daarnaast kan voor de aankoop van de woning gebruik gemaakt worden van de eenmalige vrijstelling voor een grote schenking. Dit bedrag staat op €106.671 (2022), mits je jonger bent dan 40 jaar en het geld gebruikt voor de financiering van een eigen woning.
Het is fiscaal voordelig om de rente zo hoog mogelijk vast te stellen; de rente is voor het kind namelijk aftrekbaar in box 1 en voor de ouders wordt de rente niet belast in box 3. Hiervoor geldt de voorwaarde dat de rente zakelijk moet zijn, wat dit precies inhoudt is onduidelijk maar het komt erop neer dat de rente een geloofwaardig percentage moet zijn. Je kan dus het beste aansluiten bij de door de geldverstrekkers gehanteerde tarieven, hierbij is enige marge toegestaan. Het risico dat de ouder, in dit geval de geldverstrekker, speelt hierbij een rol. Vaak wordt er vanwege het risico gekozen voor 25% boven op het gangbare tarief.
Dit doe je bijvoorbeeld door de hypotheekrentetarieven bij een rentevaste periode van 10 jaar te bekijken en de goedkoopste en de duurste op te tellen en door twee te delen. Vervolgens tel je 0.25% bij dat getal op. Uiteraard kan je er ook voor kiezen om voor de lening het laagste tarief te hanteren, let hierbij wel op of dit aantrekkelijk is i.v.m. de aftrek en de inflatie.
Ouders kunnen ervoor kiezen om de
afsluitprovisie in rekening te brengen, dit is een bedrag van 1.5% van de schuld met een maximaal bedrag van €3.630. Het bedrag is voor jou fiscaal aftrekbaar en kan erna eventueel geschonken worden.
Om voor de renteaftrek in aanmerking te komen moet de hypothecaire lening annuïtair of lineair zijn, net zoals dit het geval is bij een commerciële geldverstrekker. Ook voor de familielening moeten de afspraken hierover in combinatie met het aflossingsschema op papier staan, neem dit daarom op in de leningsovereenkomst. Ookal gaat het om een lening tussen twee naasten, zoals in dit geval tussen de ouder en het kind, alles moet officieel vastgelegd worden. De fiscus is namelijk erg alert op de inhoud van een leningsovereenkomst binnen de familie. Een leningsovereenkomst moet de volgende zaken bevatten:
• Hoogte van de afsluitprovisie;
• De afgesproken rente;
• De boeterente bij vervroegde aflossing, de boeterente wordt berekend op basis van het verschil in rendement op het moment van afsluiten en dat van vervroegde aflossing;
• Een positieve/ negatieve hypotheekverklaring; dit is een verklaring waarbij de eigenaar van de woning aan de geldverstrekker belooft zijn woning niet ten behoeve van iemand anders te belasten (negatief) en op afroep van de geldverstrekker het recht van hypotheek toe te wijzen (positief);
Als je naast de familielening ook nog een lening wil afsluiten bij een reguliere geldverstrekker kan de positieve/negatieve hypotheekverklaring zorgen voor problemen. Dat komt omdat de geldverstrekker dan niet het eerste recht heeft op de woning als de hypotheek niet meer betaald kan worden. De bank zal, om dit risico te voorkomen, altijd het eerste recht van hypotheek willen hebben. Komt de hypotheeknemer zijn afspraak niet na dan kan de woning zonder tussenkomst van de rechter verkocht worden, als het pand eenmaal is verkocht wil de bank zijn vordering met voorrang op de opbrengst verhalen.
Je kan ervoor kiezen om de hypotheek in te schrijven bij de notaris, hierdoor ontvangen de ouders het recht van hypotheek. Dit recht wordt vastgelegd in een notariële akte, wat zorgt voor meer juridische zekerheid voor de ouders. Deze zekerheid kost wel extra geld ten opzichte van alleen de positieve/negatieve hypotheekverklaring.
Niet alleen een familielening is een optie, ook het borg staan bij de hypotheek is een mogelijkheid. Vroeger was het borg staan veel gebruikelijker dan nu, tegenwoordig is het uitgangspunt van de geldverstrekkers dat de hypotheeknemer de hypotheek uit eigen inkomen moet kunnen betalen. Sommige geldverstrekkers bieden toch de mogelijkheid tot een borgstelling aan; hierbij geldt de voorwaarde dat het volwassen kind binnen een paar jaar een inkomen moet hebben dat voldoende is om de hypotheek uit eigen inkomen te betalen. Daarnaast kan een familielid ook mede-eigenaar worden van de woning, de hypotheek wordt dan gebaseerd op twee inkomens in plaats van een.
