Het moment dat je een hypotheek afsluit gebeurt tijdens een momentopname van je financiële situatie, de rentestand en het beschikbare aanbod hypotheekproducten. De omstandigheden veranderen naarmate de tijd vordert en soms is het aantrekkelijk om gedurende de looptijd van je huidige hypotheek te kiezen voor een andere hypotheek, dit wordt oversluiten genoemd. Het oversluiten van je hypotheek is niet in alle situaties aantrekkelijk.
Wil je een andere hypotheek dan kan je ervoor kiezen deze te nemen bij je huidige geldverstrekker of bij een nieuwe partij. Aan het oversluiten zijn altijd kosten verbonden, enerzijds vanwege het verbreken van de afspraken die je hebt gemaakt binnen je huidige hypotheek, anderzijds de kosten van het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Kies je voor een nieuwe geldverstrekker dan komen de kosten van het taxatierapport en de notariskosten voor het opstellen van een nieuwe hypotheekakte boven op de bestaande kosten.
Meestal kijken huiseigenaren naar oversluiten als de actuele hypotheekrente lager is dan de rente over de huidige hypotheek wordt betaald. De besparing op maandlasten kan een reden zijn om over te sluiten, een andere reden is bijvoorbeeld dat men vreest dat de rente gaat stijgen. Als de rentevaste periode verloopt kan je daardoor te maken krijgen met hogere maandlasten gedurende een langere periode. Niet ieder huishouden kan de stijging in woonlasten betalen als de rente een paar procenten stijgt.
Een gezin met een aflossingsvrije hypotheek heeft een hypotheek van €250.000, ze betalen 2.5% rente wat neer komt op €520,- bruto per maand rente. Als diezelfde hypotheek naar 5.5% rente stijgt, worden de maandlasten €1.145,-, een verschil van €625,- per maand. Het oversluiten van de hypotheek kan resulteren in een langere looptijd, daardoor kan het voortijdig opbreken van de hypotheek erg aantrekkelijk zijn. Zelfs als de rente iets hoger wordt dan de 2.5%, zekerheid kost immers geld.
Meer over de effecten van renteverhogingen vind je in Renterisico van de AFM die je gratis kan
downloaden.
Als je de hypotheek oversluit kan je des gewenst direct overstappen naar een goedkopere overlijdensrisicoverzekering als je die hebt. De verzekering kan je sowieso vervangen in overleg met de geldverstrekker zonder dat je de hypotheek oversluit. Bijvoorbeeld omdat je de mogelijkheid hebt om de kosten te verlagen. Mocht je een hypotheek zónder NHG hebben en je wil graag een hypotheek met NHG dan kan je, sinds 2018, je hypotheek oversluiten. Het garantiefonds stelt wel de voorwaarde dat de nieuwe hypotheek gunstigere condities moet hebben zoals een lagere rente of betere voorwaarden.
Of overstappen naar een andere hypotheek aantrekkelijk is, hangt af van de hypotheek die je hebt, de resterende looptijd en de kosten.
- De hypotheekvorm Bij de meeste vormen is het afsluiten aantrekkelijk als je een nieuwe, lagere rente kunt krijgen. Bij een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek kan het oversluiten, ondanks de lagere rente, weinig voordeel opleveren. Je verliest immers een deel van het fiscale voordeel waardoor je maandlasten juist kunnen stijgen in plaats van dalen.
- De resterende rentevaste periode Hoe langer de rentevaste periode doorloopt, hoe meer rente-inkomsten de geldverstrekker misloopt. Bij een langere rentevaste periode ligt de boete daarom hoger.
- Kosten van oversluiten De kosten van oversluiten zijn belangrijk, deze bepalen o.a. in hoeverre het oversluiten financieel voordelig is. Deze kosten moeten binnen een redelijke termijn worden terugverdiend wil het oversluiten aantrekkelijk zijn. Houd daarom rekening met de volgende kosten:
- de boeterente;
- advieskosten;
- notariskosten;
- taxatiekosten;
- kosten bankgarantie;
- administratiekosten geldverstrekker
- eventuele kosten (borgtochtprovisie) NHG
De boeterente staat niet voor niets op het lijstje met kosten, de hoogte van de boeterente is fors en daarmee doorslaggevend voor de beslissing. De hypotheek is het contract tussen de huiseigenaar en de geldverstrekker, en kent een bepaalde looptijd en een vastgesteld rentepercentage. Verbreek je het contract dan vraagt de geldverstrekker om de misgelopen rente-inkomsten te compenseren. Alle informatie over de boeterente lees je
hier.
