De boeterente staat niet voor niets op het lijstje met kosten voor het oversluiten van een hypotheek, de hoogte van de boeterente is fors en daarmee doorslaggevend voor de beslissing. De hypotheek is het contract tussen de huiseigenaar en de geldverstrekker, en kent een bepaalde looptijd en een vastgesteld rentepercentage. Verbreek je het contract dan vraagt de geldverstrekker om de misgelopen rente-inkomsten te compenseren. De geldverstrekker heeft het geld immers ook in moeten kopen, de compensatie die hiervoor wordt gevraagd wordt de boeterente genoemd. Het verschil tussen je huidige rente en de nieuwe rente moet je vaak in een keer betalen, in sommige gevallen kan je de boeterente meefinancieren in je nieuwe hypotheek maar niet alle geldverstrekkers staan dat toe.
Voor de berekening van de boeterente zijn verschillende methodes. In de hypotheekvoorwaarden van jouw hypotheekakte staat beschreven welke methode jouw geldverstrekker toepast. In de afgelopen jaren is de berekening die gebruikt werd door geldverstrekkers, onder druk van de AFM, veranderd. Dat is ontstaan toen uit het onderzoek van de toezichthouder in 2017 bleek dat geldverstrekkers onterecht te veel boeterente rekende. Een nieuw leidraad brengt daar verandering, inmiddels zijn de boeterentes aangepast.
Duidelijkheid over de boeterente en de bijkomende kosten is erg belangrijk. Zoek daarom uit welke methode jouw geldverstrekker hanteert voor de berekening. Meestal wordt er uitgegaan van het verschil tussen de hypotheekrente over de rentevaste periode en de hypotheekrente over je nieuwe hypotheek.
Stel je wilt de hypotheek van €250.000,- met een rentepercentage van 5% die nog twee jaar loopt oversluiten naar een hypotheek met een marktrente van 2% en een looptijd van 10 jaar. Je rentevoordeel –en nadeel voor de geldverstrekker- is dan 3% per jaar. Immers 5% minus 2% is 3%. Als we dit verschil berekenen over 2 jaar (2 x 3% van €250.000,-) dan komen we op een bedrag van €15.000,-. De geldverstrekker zal dit bedrag direct willen incasseren, het boetebedrag zal wel wat lager uitvallen omdat de verstrekker het geld nu krijgt in plaats van over 2 jaar. In sommige gevallen kan je de boeterente laten opnemen in je nieuwe hypotheek.
De boeterente wordt niet over het hele hypotheekbedrag berekend, afhankelijk van de voorwaarden blijft een deel van de hypotheek buiten beschouwing. Bij de rekening van de boete wordt rekening gehouden met de boetevrije aflossing. Dit bedrag varieert tussen het minimum van 10 en 20 procent, in de praktijk is 20% boetevrij bij veel geldverstrekkers mogelijk.
De hoogte van de boete heeft invloed op de hoogte van de boeterente, hoe hoger de hypotheek, hoe hoger het rentebedrag dat de geldverstrekker misloopt. Naast de boeterente spelen de bijkomende kosten ook een rol, vooral de administratieve kosten. De boeterente kan per aanbieder flink verschillen, dat komt omdat geldverstrekkers lage vergelijkingsrentes gebruiken om de boeterente op te stuwen.
De consumentenbond berekende de kosten voor het oversluiten van een hypotheek van €200.000,- met een rentevoordeel van €15.600,-, de boeterente varieerde tussen de €10.941,- en de €19.746,-. Inzicht in de boeterente en de gebruikte berekeningsmethoden kan door een pro forma aflossingsnota op te laten stellen door de geldverstrekker. De definitieve nota kan afwijken door een tussentijdse rentewijziging.
In 2017 werd duidelijk dat banken jarenlang te hoge boeterente hebben berekend. Hypotheekklanten moesten niet alleen een vergoeding betalen voor het financiële nadeel van de bank maar de vergelijkingsrente werd bewust verlaagd. Sinds 2016 zijn er nieuwe richtlijnen voor hypotheken, de zogenoemde ‘Mortgage Credit Directive’. Hierin staat dat de aanbieder van een hypothecair krediet geen vergoeding mag rekenen voor vervroegde aflossing hoger dan het daadwerkelijke financiële nadeel van de geldverstrekker.
De berekeningswijze van de boeterente dient volledig transparant te zijn voor de klant. Heb je in het verleden te veel betaald aan boeterente kijk dan of je dit kan terugkrijgen door een
oversluitclaim.
