Gratis advies
Al jouw advies op 1 plek
Cageman housing

De Nederlandse woningcrisis: is het een groot probleem?

De gevolgen van dit probleem zijn talrijk en ernstig. Ten eerste, de meest voor de hand liggende: stijgende huizenprijzen. Met stijgende huizenprijzen wordt het moeilijker voor starters om op de woningmarkt te komen - en als ze toch een huis kunnen kopen, lopen ze het risico op negatieve equity als de huizenprijzen weer dalen.

Het woningtekort heeft ook impact op de sociale huisvesting: terwijl werkende gezinnen meestal wel worden opgevangen, hebben alleenstaande individuen moeite om een dak boven hun hoofd te krijgen. Bovendien neemt het aantal daklozen toe, vooral studenten hebben moeite om betaalbare huisvesting te vinden.

Hoewel het probleem landelijk is, zijn de grote Randstadsteden met name onder druk, met Amsterdam, natuurlijk, als koploper. Ook Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Groningen hebben moeite om hun inwoners betaalbare huisvesting te bieden.

De stikstofcrisis en een tekort aan bouwvergunningen

Ah, ons favoriete onderwerp: de Nederlandse stikstofcrisis. Maar wat heeft het woningtekort te maken met de stikstofcrisis?

Nou, Nederland worstelt al jaren met teveel stikstof in de lucht. In 2019 kwam het allemaal tot een hoogtepunt. Boeren en hun tractoren protesteerden op de straat, maar ook bouwvakkers, tenminste een paar keer.

De reden achter de protesten van de bouwvakkers waren de nieuwe stikstofregels - meer specifiek de PFAS-norm - die door de overheid werden opgelegd om om te gaan met de onhoudbaar hoge stikstofemissies.

Voor de bouwsector betekende dit dat ongeveer 18.000 bouwprojecten moesten worden uitgesteld omdat ze in strijd waren met EU-wetgeving, volgens Reuters. Goed voor het milieu, verschrikkelijk voor een land dat dringend behoefte heeft aan meer huisvesting.

Na meer protesten werden deze regels uiteindelijk ingetrokken. Het duurt echter nog steeds twee jaar voordat een huis klaar is om in te wonen na het verlenen van een vergunning, dus we zullen waarschijnlijk nog jaren de gevolgen van deze regels blijven ondervinden.

Woningtekort in Nederland: gebrek aan vrije ruimte

Nederland is klein, daar kunnen we het allemaal wel over eens zijn. Het maakt ook zeer economisch gebruik van zijn land, als de tweede grootste voedselproducent ter wereld, net na de VS. Landbouwgrond neemt 53 procent van Nederland in beslag. Voeg daarbij af en toe een natuurreservaat (dat overigens ook bedreigd wordt door de stikstofcrisis, trouwens) en je hebt niet echt veel ruimte over.

Dat betekent dat het lastig is om bouwvergunningen te verkrijgen. Het is belangrijk om natuurreservaten te beschermen, zelfs als het woningtekort toeneemt. Ze bieden niet alleen een toevluchtsoord voor wild dat anders is uitgezet uit dit zeer urbaniseerde land, maar ze bieden ook waarde voor mensen als plaatsen om te ontspannen en te sporten. Er is geen enkele reden om nieuwe huizen te bouwen in een land dat anders niet leefbaar is.

Wie zit er achter de Nederlandse woningcrisis? Gedeeltelijk investeerders

Nederland heeft het niet goed aangepakt met eigendom investeerders. Een studie die is opgesteld door het ministerie en uitgevoerd door de Landelijke Vastgoed Databank en de Universiteit van Amsterdam, toonde aan dat in gebieden waar investeerders meer dan 20 procent van de op de markt komende woningen kochten, ze in staat waren om de markt te manipuleren zodat ze minder per woning betaalden dan starters of gewone mensen die hun huis verhuisden.

Deze gebieden omvatten wat je zou verwachten: Amsterdam, Groningen, Den Haag, Utrecht, Rotterdam en Eindhoven.

Een andere oorzaak van de Nederlandse woningcrisis: Airbnbs en toerisme

In veel steden over de hele wereld heeft de stijgende populariteit van Airbnb woningtekorten veroorzaakt waar daarvoor geen waren, en bestaande tekorten verergerd. Het gemakkelijke geld dat beschikbaar was van toeristen heeft veel mensen ertoe aangezet om eigendommen om te zetten in Airbnbs: maar dat liet de lokale bevolking zonder plaatsen om te wonen.

In Nederland, en met name in Amsterdam, dat lijdt aan overtoerisme als regel, hebben Airbnbs een echt probleem opgeleverd voor de lokale bevolking. Gelukkig heeft de Nederlandse regering sinds juli 2020 een totale ban op Airbnb-verhuur ingevoerd in drie districten van de hoofdstad.

Daarnaast is het verhuren van je eigendom als vakantieverhuur in de rest van de stad alleen mogelijk met een vergunning en mag het niet langer langer dan 30 dagen per jaar worden toegestaan.

Er zijn ook enkele striktere leningsregels van kracht. Dit betekent niet per se dat er minder huizen worden gebouwd, maar het betekent wel dat potentiële kopers in een veel slechtere positie zijn tenzij het woningtekort wordt opgelost door het bouwen van nieuwe huizen.

Nederlandse banken mogen kopers alleen het bedrag lenen dat de waarde van het huis is dat ze kopen als hypotheek, wat verstandig is. Het probleem daarmee is echter de extra kosten die zijn gemoeid met het kopen van een huis. Voor starters met een inkomen tussen de €30.000 en €40.000 per jaar zijn dit grote kosten. Dat betekent dat mensen in deze inkomensgroep lang moeten sparen voordat ze een huis kunnen kopen, dus ze moeten langer huren dan ideaal is.

Striktere leningsregels verbeteren het woningtekort in Nederland niet

De bevolking neemt toe, wat betekent dat het woningtekort in Nederland erger wordt

De bevolking in Nederland neemt toe, dus is er meer huisvesting nodig. Er zijn twee redenen hiervoor: natuurlijke bevolkingsgroei (hoewel in Nederland dit redelijk laag is) en immigratie.

Nederland is de afgelopen decennia thuis geworden voor veel internationale studenten en expats. Beiden concentreren zich voornamelijk rond de Randstad, maar zelfs in Tilburg en Wageningen, beiden beslist niet in de Randstad, hebben studenten moeten kamperen omdat het woningtekort zo slecht was in deze steden.

Dus hoe gaan we om met het woningtekort in Nederland? 6 mogelijkheden

Meer huizen bouwen

De mensen achterin schreeuwen waarschijnlijk al "bouw gewoon meer huizen" - maar het is niet zo eenvoudig.

Crisissen ontstaan meestal niet als er eenvoudige oplossingen zijn voor het aan de hand zijnde probleem. Ten eerste bouwt de regering geen huizen of verleent ze geen bouwvergunningen.

Het zijn de lokale overheden, de gemeenten, die de vergunningen verlenen aan ontwikkelaars om nieuwe huizen te bouwen. Helaas trekken veel Nederlandse gemeenten hierbij aan de rem en is er ook beperkte ruimte beschikbaar binnen Nederlandse stedelijke gebieden.

Centralisatie van de controle

Gegeven het aantal controle dat gemeenten momenteel hebben (en hun ondoeltreffendheid bij het aanpakken van het woningtekort), kan een deel van de oplossing zijn om een deel van die macht over te dragen aan de centrale overheid.

Er moeten meer betaalbare huistypen worden gebouwd

Het woningtekort kan ook worden verminderd door de types huizen die worden gebouwd te veranderen. Starters hebben het moeilijk om op de woningladder te komen: huizen zijn te duur en hebben de verkeerde grootte.

Bouw meer gezinswoningen en ook kleine appartementen

De meeste mensen willen een huis kopen, in plaats van een appartement, en willen ook een plek met een kleine tuin. Dat is echter niet wat het meest wordt gebouwd. Appartementen worden het meest gebouwd omdat ze goedkoop zijn en niet zoveel ruimte innemen als deze rijtjeshuizen.

Aan de andere kant van het debat is ook het feit dat veel appartementen ook niet klein genoeg zijn: naarmate meer mensen ervoor kiezen om alleen te wonen, worden kleine appartementen aantrekkelijker.

Bouw tiny houses (en kantoren)

Een andere mogelijke oplossing voor het woningtekort in Nederland zou zijn om tiny houses te bouwen. Dit is een opkomend fenomeen in het westen, dat oorspronkelijk in de VS ontstond. Mensen die op zoek zijn naar een eenvoudiger levenstyle werden aangetrokken tot het idee van tiny houses, die inmiddels ook naar Nederland zijn gekomen. Sommigen hebben ons zelfs verteld hoe het is om te wonen in een huis dat net zo groot is als een tuinschuurtje. Tiny kantoren zijn ook begonnen op te duiken.

Belastingverlichting voor eerste-tijd kopers

En ten slotte zijn er belastingmaatregelen die genomen kunnen worden om het makkelijker te maken voor mensen om voor het eerst te kopen, ook al zou dat op zichzelf niet leiden tot een toename van het aantal woningen op de markt. De overheid heeft al enkele stappen in de goede richting gezet en sinds 1 januari 2021 hoeven kopers tussen de 18 en 35 jaar geen 2% overdrachtsbelasting te betalen.

Dat stelt het Centraal Planbureau (CPB) in een rapport dat vorige week werd gepubliceerd. Eerder dacht het CPB dat de stijging wel af zou nemen dit jaar, maar nog niet zou omslaan in een daling.

Daling huizenprijzen: de oorzaken

Wanneer er een daling komt, laat zich lastig voorspellen. Een belangrijke factor is de hypotheekrente. Als die blijft stijgen, dan zullen de huizenprijzen eerder gaan dalen. Ook de kans op een economische recessie is een mogelijke aanleiding voor een daling van de huizenprijzen.
Vooralsnog geen daling

Het is zo'n negen jaar geleden dat de huizenprijzen voor het laatst daalden. Sinds de zomer van 2013 zitten de huizenprijzen al in de lift. Vorige week maakten het CBS en het Kadaster nog bekend dat de huizenprijzen in april met 19,7 procent zijn gestegen ten opzichte van april 2021. Op dit moment is er dus zeker nog geen sprake van dalende huizenprijzen.
Huizen onder water?

Het CPB ziet de mogelijk dalende huizenprijzen als een gezonde ontwikkeling. Voor huizenbezitters is het echter geen goed nieuws dat hun woning mogelijk 'onder water' kan komen te staan. Het CPB verwacht echter niet zo'n sterke daling als tijdens de vorige economische crisis tussen 2008 en 2013. En doordat er nu strengere leennormen zijn en er een aflossingsplicht is, zullen koopwoningen minder snel onder water komen te staan.

© 2021 - 2023 CagemanHousing
Design door Dunico
menuarrow-right